Perbedaan AJB dan Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk Hunian maupun Tanah
Perbedaan AJB dan Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk Hunian maupun Tanah. Dalam transaksi properti di Indonesia, istilah AJB dan SHM sering muncul bersamaan. Meskipun keduanya berperan penting dalam proses kepemilikan, fungsi, legalitas, dan implikasinya berbeda. Artikel singkat ini menguraikan perbedaan utama antara AJB dan SHM, serta bagaimana masing‑masing memengaruhi hak atas hunian maupun tanah.
Daftar Konten
1. Definisi Dasar
| Istilah | Kepanjangan | Bentuk Dokumen | Fungsi Utama |
| AJB | Akta Jual Beli | Akta notaris yang memuat perjanjian jual‑beli antara penjual dan pembeli. | Menetapkan kesepakatan harga, syarat pembayaran, dan penyerahan hak. |
| SHM | Sertifikat Hak Milik | Sertifikat yang dikeluarkan Badan Pertanahan Nasional (BPN) atas nama pemilik sah. | Membuktikan kepemilikan absolut atas tanah atau rumah yang terdaftar. |
2. Kekuatan Hukum
AJB bersifat perjanjian. Setelah ditandatangani, notaris mencatatnya dalam buku tanah, tetapi belum memberi kepemilikan legal sampai SHM diterbitkan. Jika terjadi sengketa, AJB dapat menjadi bukti utama, namun tidak sekuat sertifikat.
SHM merupakan dokumen kepemilikan yang diakui secara penuh oleh negara. Pemilik SHM memiliki hak eksklusif untuk menggunakan, mengalihkan, atau mewariskan properti tanpa persetujuan pihak lain.
3. Proses Pengurusan
Pembuatan AJB
- Penjual dan pembeli menyepakati harga, syarat, dan melengkapi dokumen (KTP, KK, IMB, peta lokasi).
- Notaris menyiapkan akta, mengesahkan tanda tangan, dan menandai pemberitahuan ke kantor pertanahan.
Pengajuan SHM
- Notaris mengajukan permohonan ke BPN dengan melampirkan AJB, fotokopi sertifikat lama (jika ada), dan bukti pembayaran PBB.
- BPN melakukan verifikasi tanah, kemudian menerbitkan Sertifikat Hak Milik atas nama pembeli.
Proses ini biasanya memakan waktu 1‑3 bulan, tergantung kelengkapan dokumen dan beban kerja kantor pertanahan.
4. Perbedaan Singkat untuk Hunian dan Tanah
| Aspek | AJB (hunian/rumah) | SHM (hunian/rumah) | AJB (tanah) | SHM (tanah) |
| Kepemilikan | Masih bersifat “sementara”; hak belum terdaftar penuh. | Hak milik penuh, tercatat di BPN. | Sama seperti hunian, hanya objeknya tanah. | Sama dengan hunian, hak atas tanah yang jelas. |
| Penggunaan | Pembeli dapat menempati atau mengelola, tetapi belum dapat mengajukan kredit bank secara penuh. | Dapat dijadikan jaminan kredit, jual, atau wariskan tanpa hambatan. | Sama, namun penggunaan terbatas pada pengembangan lahan. | Dapat dipindahtangankan, disewakan, atau dijadikan agunan. |
| Pajak & Biaya | Pajak penghasilan (PPH) atas penjual & Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB) dibayarkan saat AJB. | Biaya penerbitan sertifikat, retribusi BPN muncul setelah SHM selesai. | Identik dengan hunian. | Identik dengan hunian. |
5. Mengapa AJB dan SHM Keduanya Penting?
- AJB menjadi fondasi hukum transaksi; tanpa akta ini, tidak ada bukti sah bahwa pihak‑pihak setuju pada harga dan syarat.
- SHM mengukuhkan hak tersebut di mata negara, menjamin keamanan investasi, dan membuka akses pembiayaan melalui perbankan.
Kedua dokumen saling melengkapi: AJB menandai berjalannya perjanjian, sedangkan SHM menyelesaikannya dengan pendaftaran resmi.
Tips Praktis bagi Pembeli
- Pastikan Notaris Terpercaya – Pilih notaris yang berpengalaman dalam properti, sehingga AJB disusun lengkap dan bebas coretan.
- Cek Riwayat Sertifikat – Minta fotokopi sertifikat lama (jika ada) untuk memastikan tidak ada sengketa atau hak tanggungan.
- Perhatikan Biaya – Selain notaris, hitung BPHTB, PPh, dan biaya penerbitan SHM.
- Jangan Lakukan Pembayaran Sebelum AJB Ditandatangani – Hindari transfer uang tunai tanpa bukti akta.
Jangan lupa cek artikel lainnya di sakti desain. Jika kamu ada pertanyaan dan ingin mengetahui tentang sakti desain, kamu bisa klik banner di bawah ini. Cek juga channel youtube kami Sakti Desain Konsultan, kami membahas tentang rumah seperti desain terbaru, proses pembuatan, perencanaan dan lain-lain.
0 Komentar